[案情简介]:

  2010年2月10日，被执行人郑建铃、许芳洲与申请执行人中国民生银行股份有限公司上海分行签订了《个人购房抵押借款合同》（以下简称合同），被执行人郑建铃向申请执行人借款人民币9，920，000元，借款期限自2010年2月1日起至2040年2月1日止，用于购买位于上海市杨浦区江湾城路1299弄20号201室房屋（以下简称异议房屋）。合同中对利息、罚息、实现债权等费用的负担、抵押担保范围以及停止发放贷款、宣布已发放贷款提前到期的条件均明确约定。被执行人与申请执行人约定，由两被执行人共同共有的异议房屋抵押给申请执行人，且于2010年8月10日办理了抵押登记。此外，被执行人在合同中明确表明异议房屋未出租。

  随后在合同履行过程中，由于被执行人自2013年2月开始不再履行还款义务，且未经申请执行人的同意再次将异议房屋二次抵押于他人，申请执行人于2013年3月12日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求郑建铃、许芳洲归还借款本金、利息、罚息和律师费，且两被执行人均不履行生效判决确定的义务时要求对抵押物进行处置而行使优先受偿权。2013年5月23日，（2013）浦民六（商）初字第2333号民事调解书（以下简称民事调解书）确认在两被执行人均不履行生效调解确定的义务时对抵押物处置所得价款享有优先受偿权。2013年7月26日，申请执行人向上海市浦东新区人民法院申请强制执行。2014年1月6日，申请执行人向上海市浦东新区人民法院申请评估拍卖作为抵押物的异议房屋，且对拍卖所得价款优先受偿。此外，申请执行人于2013年3月26日申请对异议房屋进行保全。2013年4月1日，上海市浦东新区人民法院对异议房屋进行了查封。

  2015年5月9日，上海市浦东新区人民法院依据生效的民事调解书，发布了（2013）浦执字第16431号公告，责令被执行人于2015年6月10日前履行生效判决确定的义务，逾期不履行，法院将拍卖或变卖查封财产，占有房屋的案外人应自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为对该房屋享有租赁等权利而合法占有的，应自公告之日起十五日内向本院提出书面异议及相关依据。

  2015年6月11日，案外人应伟民向上海市浦东新区人民法院提起执行异议，请求中止对异议房屋不负担租赁权状态下评估、拍卖，确认其享有合法租赁权和合法占有。案外人主张：2012年9月7日，其与被申请人签订了《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）承租异议房屋，租赁期自2012年9月7日起至2032年9月6日止，月租金人民币4167元，租金于签订合同当日指示上海伟民物资有限公司一次性付清人民币100万元于上海芳铃贸易商行。该租赁合同已于2013年3月7日登记备案。案外人应伟民于2012年9月7日已实际占有异议房屋，且享有转租权。案外人认为租赁时间和占有房屋时间均发生在法院查封之前，其对房屋享有合法租赁权及系合法占有。案外人就其主张分别提供了《租赁合同》、上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书、贷记凭证、收条、燃气费发票联、物业费发票联及（2013）浦执字第16431号公告的证据。

[争议焦点]:

u  案外人对异议房屋是否享有足以排除强制执行的权益？

  首先，根据2007年实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十条及2000年实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定可知，只要抵押权设立于租赁关系前，案外的租赁人不得依据“买卖不破租赁”而要求对异议房屋负担租赁予以拍卖或处置。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款和第一百八十七条的规定可知，房屋抵押权自登记时设立。本案中，申请执行人和被执行人于2010年8月10日就办理了抵押登记，自此申请执行人对异议房屋享有抵押权，而案外人与被执行人签订的《租赁合同》及实际占有时间均晚于申请执行人对异议房屋享有抵押权的时间，那么即使案外人在法院查封异议房屋前已实际占有该房屋，但其事实上的占有状态不足以对抗申请执行人所享有的担保物权，因此，案外人对异议房屋不享有足以排除强制执行的权益。

  其次，根据2015年上海高院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》第十一条及2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之后、执行法院查封之前的，必须符合签订租赁协议和占有房屋均发生在执行法院查封之前、签订租赁协议或者占有房屋发生在担保物权立之后的情形，执行法院应当裁定案外人异议成立，但异议房屋是否负担租赁权还应视租赁是否影响在先抵押权而定，若负担租赁会影响在先抵押权的实现，则应涤除租赁权后再行处置。根据该条可知，若占有或协议有任一条件在抵押权设立后形成，那么就无法保证租赁权对抗抵押权的成立，而本案中，被申请执行人的实际占有和租赁协议的签订均在查封前、抵押权设立后，根据“举轻以明重”的法律解释方法，本案的案外人对异议房屋势必不享有足以排除强制执行的权益。

  实际上，《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款与上海高院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》第十一条对“房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之后、执行法院查封之前的”规定不可谓不冲突，因此在法律适用及判断上存在一定疑惑。但实际上本案中，即使适用与上位法存在冲突的规定、解答，并结合法律解释方法，仍旧能够得出案外人对异议房屋不享有足以对抗银行所享有的担保物权的结论。

u 案外人主张租金已经支付对本案有何种影响、该事实是否成立？

  首先，租金是否实际支付对于房屋是否负担租赁权变现并没有任何实际影响，因支付租金并非是“租赁权足以对抗抵押权”的法律规范要件之一，租金是否实际支付无非证明了是否实际履行《租赁合同》约定的支付义务罢了。         

  其次，若异议房屋涤除租赁权后变现，租金是否实际支付对本案也没有任何影响；但若异议房屋负担租赁权变现，那么对于未付且未到期的租金可先冻结，对于未付已到期租金按第三人到期债权的程序进行。

  本案中，案外人虽提供了《租赁合同》、上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书、贷记凭证、收条、燃气费发票联、物业费发票联以证明租赁关系真实存在、实际占有且租金实际支付。但贷记凭证汇款金额为400万元人民币，且由上海伟民物资有限公司汇款给上海芳铃贸易商行，用途一栏标明的还是“货款”，因此该证据体现的系属两个案外主体，且付款用途明显与租金不服，因此，作为民生银行的代理律师认为其与本案并没有关联性。那么此时即使有被执行人签署的收条，该收条也系孤证，难以证明租金已经支付的事实；且根据民生银行代理人上海山田律师事务所律师的调查发现，异议房屋上的第二抵押权人应建平系异议申请人应伟民的哥哥，抵押金额400万亦通过以上伟民物资公司给芳铃商行的400万元汇款凭证形成，因此，民生银行代理律师当庭请求法院确认以上事实并涤除异议房屋的第二抵押权，鉴于案外人应伟民无法否认以上查明的事实，其被迫同意自行涤除第二抵押权；且民生银行代理律师有合理理由认为，本案属案外人与被执行人相互勾结，联合炮制的虚假租约（经律师调查租约价格为市场价的一半左右），法院应根据物权法规定直接裁定驳回案外人异议。

  本案最终法院作出驳回案外人异议的裁定，且表示“本案中，房屋抵押在前，案外人主张的租赁合同在后，且抵押权人也不认可该租赁合同，故案外人对房屋主张租赁权的异议不成成立。”

[典型意义]：

  随着社会经济的发展、各方法律意识的提高及法律法规的不完善，催生出了越来越多的虚假诉讼，而当事人正是非正当地运用了相应法律规定，以合法形式掩盖非法目的，欲达到不履行债务以损害他人合法权益的目的。诉讼纷争从来都是两种价值、甚至多种价值间的博弈，一些法律已经明确选择侧重保护一方的价值而该规定未必合理，亦或者法律法规间对于侧重保障何种价值都存在冲突，此时，应对案情、证据、法律规范要件综合分析，结合证据认定法律事实、正确理解和适用法律，且运用法律解释方法等技术，作出对当事人有利的解释以实现个案正义，最大程度维护当事人的正当、合法的权益。